Het Didam-arrest heeft ervoor gezorgd dat de verkoop van vastgoed door de overheid eerlijker plaatsvindt. Onderhandse verkopen zijn niet meer mogelijk. Particulieren hebben nu meer kans mee te dingen bij de verkoop van vastgoed. Dit geldt ook voor particuliere natuurbeheerders en natuurliefhebbers.
Alle overheden met vastgoedafdelingen zijn het afgelopen jaar geconfronteerd met de gevolgen van het Didam-arrest. Door deze gerechtelijke uitspraak moeten overheden voorzichtig zijn als zij vastgoed wensen af te stoten.
De rechtszaak betrof een geschil tussen de ontwikkelaar van Albert Heijn (Bedeco Vastgoed) en de gemeente Montferland. De gemeente Montferland was bezig met een nieuw centrumplan voor Didam. Daarbij werd het oude gemeentehuis gegund aan C1000, omdat deze supermarktorganisatie lange tijd betrokken was geweest bij de ontwikkeling van het centrumplan. De ontwikkelaar van Albert Heijn stelde dat ook zij het oude gemeentehuis hadden willen kopen.
Uitspraak Hoge Raad
De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de onderhandse transactie van begin 2019 in strijd was met het 1*) gelijkheidsbeginsel, zoals dat ook geldt bij de verlening van 2*) schaarse vergunningen. Ook bij de verkoop van gewilde grondposities moeten potentiële gegadigden voortaan de ruimte krijgen om mee te dingen. 3*) Al is er een uitzondering mogelijk. Dat is wanneer er ook bij schaarste slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. Maar dat moet vóór de transactie helder kenbaar gemaakt en gemotiveerd worden, oordeelt de Hoge Raad.
In deze uitspraak vallen 3 zaken op:
1* Gelijkheidbeginsel: Iedereen moet in principe kunnen meedingen, dus geen dealtjes met favoriete partijen of onderonsjes.
2* Schaarse rechten: De overheid moet mededingingsruimte bieden aan gegadigden. Binnen beleidskaders moet zij transparant en zorgvuldig selecteren.
3* Als er slechts 1 gegadigde is dient de overheid vooraf gemotiveerd kenbaar te maken waarom dit verondersteld mag worden.
Nieuwe natuur
Voor projecten op het gebied van nieuwe natuur heeft deze uitspraak ook gevolgen. Rijkswaterstaat, provincies en gemeenten dienen verplicht natuurcompenserende maatregelen te nemen bij verlies van beschermde natuur, ten gevolge van het uitvoeren van een project (aanleg van wegen, waterwegen e.d.). De overheid die initiatiefnemer is van het project, is in principe verantwoordelijk voor de natuurcompensatie.
In de vorige eeuw werd die nieuwe natuur min of meer automatisch overgedragen aan Staatsbosbeheer. Dat kan nu niet meer. Overheden moeten bekend maken dat ze nieuwe natuur gaan verkopen en welke criteria zij hanteren bij het vergunnen aan gegadigden. Onderhandse verkopen zijn niet meer mogelijk. Er is meer mededingingsruimte voor de particuliere natuurbeheerder.
Andersom kan Staatsbosbeheer niet zomaar grond verkopen aan andere grote natuurbeherende organisatie zoals Natuurmonumenten of de provinciale landschappen. Ook Staatsbosbeheer is een overheid die zich dient te houden aan de criteria van het Didam-arrest. Zij zullen dus de verkoop van natuurgronden op een gelijkwaardigere manier moeten inrichten.
Rentmeesters kunnen overheden adviseren bij verkoop van vastgoed binnen de criteria van het Didam-arrest. Anderzijds kunnen rentmeesters voor particuliere eigenaren toetsen of de criteria door de overheid goed zijn toegepast. Veel is nog onduidelijk of nog niet uitgekristalliseerd. De jurisprudentie wordt op dit moment in hoog tempo opgebouwd.
Joris Vermaesen
is lid van Rentmeesters.nl in de provincie Overijssel
Reactie: