Op 26 november 2021 oordeelde de Hoge Raad in het bekende Didam-arrest.
De rechtszaak betrof een geschil tussen de ontwikkelaar van Albert Heijn (Bedeco Vastgoed) en de gemeente Montferland. De gemeente Montferland was bezig met een nieuw centrumplan voor Didam. Daarbij werd het oude gemeentehuis gegund aan C1000, omdat deze supermarktorganisatie lange tijd betrokken was geweest bij de ontwikkeling van het centrumplan. De ontwikkelaar van Albert Heijn stelde dat ook zij het oude gemeentehuis hadden willen kopen.
In de kortgedingprocedure bepaalde de Hoge Raad dat een overheid bij verkoop van vastgoed altijd mededingingsruimte moet bieden. Dat moet zij doen op basis van objectieve, toetsbare en redelijke selectiecriteria. Er geldt echter 1 uitzondering: als er maar één serieuze gegadigde is. Daarbij moet de overheid altijd goed communiceren. Dat wil zeggen het oproepen en informeren van belangstellenden en het overheidsvoornemen motiveren.
Vanaf die tijd zijn er veel uitspraken geweest van verschillende rechters die de nodige onduidelijkheid hebben veroorzaakt bij vastgoedafdelingen van overheden.
Uitspraak van de Hoge Raad op 15 november 2024 brengt meer duidelijkheid
In deze Didam II uitspraak zijn enkele punten verduidelijkt en vastgesteld voor de toekomst.
● Ten eerste stelt de rechtbank dat het gelijkheidsbeginsel al van toepassing was vóór het Didam-arrest. In die zin was Didam I geen donderslag bij heldere hemel, maar een bevestiging dat overheden zich ook privaatrechtelijk dienen te gedragen volgens de Algemene beginselen van behoorlijk bestuur.
● De Hoge Raad heeft ook gesteld dat een overeenkomst in strijd met de Didam-regels in beginsel onrechtmatig is jegens een potentiële gegadigde, maar niet vernietigbaar. De potentiële kandidaat kan wel schadevergoeding eisen.
● Tevens kan de rechter, zolang er nog geen overeenkomst is gesloten of de levering niet heeft plaatsgevonden, besluiten het overheidsorgaan te verbieden de verkoop voort te zetten.
● Tenslotte verplichten de Didam-regels niet tot een veiling of tot verkoop aan de hoogste bieder. De overheid heeft de vrijheid om de verkoopcriteria te bepalen, zolang deze objectief, toetsbaar en redelijk zijn. De regels bieden dus ruimte voor beleid bij verkoop.
De uitspraak van de Hoge Raad brengt rust bij verschillende overheidslichamen. De resonantie in uitspraken en jurisprudentie is nu samengepakt in een aantal duidelijke regels en uitgangspunten.
Wilt u advies bij het kopen, huren of pachten van vastgoed van een overheid? De rentmeester kan u daarbij helpen.
Joris Vermaesen,
lid van Rentmeesters.nl in de provincie Overijssel
Reactie: